19日,国新办召开新闻发布会。针对受新冠疫情的影响,零售餐饮等行业的客流减少、销售额下滑,资金回笼困难,导致租金支付困难等经营压力存在的问题,最高人民法院审判委员会副部级专职委员、二级大法官刘贵祥表示,在解决这个问题的时候,基本把握两点:第一,疫情和疫情防控措施属于不可抗力,我们在处理租赁合同纠纷时,一定要适用民法总则180条,合同法117条有关不可抗力的规定。第二,要贯彻落实国家和地方政府出台的一系列惠企政策。

最高法政策:因疫情完全交不起租金可解除合同
 

基于这两点,我们在指导意见中对一些具体情形做了规定。

第一,一般情况下不支持解除租赁合同的请求。这里所指的一般情况,主要是由于疫情和疫情防控措施,承租人营业额下降、资金回笼困难,无法及时或者足额缴纳租金,出租方提出解除合同的,我们认为这种情况下不影响合同目的的实现,依据法律关于不可抗力及合同解除的规定,不支持他解除合同的诉讼请求。第二,一般情况下,支持变更合同的请求。营业额的下降,回笼资金的困难,主要是受疫情和疫情防控措施的影响,我刚才说了,它属于不可抗力,这个时候我们根据公平原则,结合当事人和他营业情况的具体事实,酌情调整租金或者是调整交付租金的期限。对这种请求,按照指导意见是予以支持的。

当然,这里面有第三种特殊情况,如果出租人是国有企业、行政事业单位对外出租房屋用于经营,根据国家出台的相应优惠政策,国有企业、行政事业单位作为出租人,应当在疫情期间根据政策免除一定期限租金。如果出租人起诉还要求支付租金,或者是因为承租人没有支付这几个月的租金,出租人说他违约要求解除合同的,法院不会不予支持,这点主要是为了落实国家出台的关于租金方面的优惠政策。

还需要给各位记者介绍的一点,在租赁合同方面,我们处理这方面纠纷时需要平衡双方当事人的利益。在有些情况下,恐怕也得允许解除合同。比如为了过春节,或者由于一定的季节性需求,办的展览、庙会预定的场地,这时候如果继续履行租赁合同,合同目的就不能实现了,这种情况下我们是允许解除合同的。

还有一种情况,虽然受疫情影响,应当对他进行考量,可是他已经完全确定不可能再交得起租金了,合同不可能再履行了,再延续多长时间也不可能交租金,这种情况应当允许双方当事人都提出解除合同的请求,法院应当支持,实际上早点把这个枷锁去掉,让一方当事人去寻找新的商机。指导意见(二)在租赁合同方面,我们提出的司法指导意见主要是体现在这些方面。